분양권 주택수에 포함될때 양도소득세 계산방법 (양도소득세율 첨부)

분양권 주택수에 포함될때 양도소득세 계산방법 (양도소득세율 첨부)

 

부동산법 개정으로 다주택자 규제에 대한 여러가지 내용들이 많은부분 달라졌는데요, 덕분에 공부할것들이 많아진 요즘입니다. 분양권에 대해 언급된 내용도 있기 때문에 헷갈릴만한 부분들이 정말 많죠.

 

2주택 이상인 다주택자가 2021.1.1.이후 취득하는 조정지역의 분양권인 경우 주택수에 포함됩니다. (양도세계산시) 주택을 팔고나면 차익금액에 대해 내야되는 '양도소득세' 계산을 할때 분양권도 주택수에 포함시키게 되기때문에 기존 세율과는 달라지겠죠?

분양권 주택수에 포함될때 양도소득세 계산방법 어떤식으로 이루어지는지 바로 알아보도록 할게요!

 

 

 

 

 

이말인즉슨 아파트 1채를 보유중에 분양권(조정대상지역)도 갖고 있다면 1세대 2주택자 다주택자로 간주되어 중과세됩니다. 중과세란 세금을 더 많이 내게 되는것을 의미합니다. 결론부터 말씀드린다면 양도시 세금이 많아진다는 뜻이되겠죠.

 

목차 1. 분양권 주택수에 포함되는 시기는? 2. 양도소득세율 기본표 3. 조정지역내 분양권 포함 주택수 산정시 양도세 세율 4. 양도소득세 계산방법 5. 분양권 주택수 산정 헷갈리는 부분 정리

 

 1. 조정지역  다주택자 분양권 주택수에 포함되는 시기는?

 

앞서 말씀드린 2021.1.1 이후 취득분에만 해당됩니다.

내년부터는 분양권도 아파트수에 포함되기 때문에 보유하는 주택 양도시 주택수를 산정할때 분양권도 포함시키셔야돼요.

 

 

 

<주택 양도소득세율표>

 

2. 양도소득세율 기본표

 

양도소득세율표는 기존과 같구요 바뀐부분이라면 노란색 컬러가 들어간 45%구간이 신설된 부분이에요. 10억이상 차익금이 생기면 최대 45%까지 세금을 내야된다는 뜻입니다. 차익금액에 따라 6%~45% 까지 세율이 다릅니다.

 

※1세대 1주택자는 9억원 미만의 주택 보유시 양도세 비과세로 내지 않습니다.

 

그렇지만 내년부터는 분양권(조정대상지역)이 포함되게 된다면 주택수에 따라 중과되는 세율이 생깁니다.

 

☑️ 조정지역내 2주택자 기본세율 + 20%

☑️ 조정지역내 3주택자 기본세율 + 30%

 

바로 이러한 부분이 다주택자 중과세로 바뀐 내용이에요.

 

※양도소득세 계산할때 주택수 계산방법 : 다주택자 주택수 계산시 예를들어 조정지역에 A,B의 아파트를 갖고있고 비조정지역C아파트(혹은 2021년 1월이후 분양권)를 갖고있는경우 비조정지역은 중과세 되는 주택수계산시에는 제외 (지방주택:공시지가 3억이하) 된다고 보시면 됩니다.

 

 

 

3. 조정지역내 분양권 포함 주택수 산정시 양도세 세율

 

예를들어서 1주택 + 분양권까지(2021.1이후) 갖고있을경우 1세대 2주택자가 됩니다. 조정지역내 주택인 경우 처분시 차익금액이 2억이라면 위 세율표 기준 기본세율 38%(누진공제 1,940만원) + 20%(조정지역내 2주택자) 합하면 총 58%를 세금으로 내셔야해요. 어마어마합니다.

여기에 지방세(10%)까지 더해진다면 약63.8%를 세금으로 내야 되겠죠.

 

단기보유했다가 팔경우 역시 중과세 적용됩니다.

조정지역이라면 1년이내 매도할경우 70% 2년이내라면 60%입니다. (2021.6.1부터 적용)

 

 

 

4. 양도소득세 계산방법 

양도소득세 계산방법 보러가기 클릭

 

▲양도세 계산방법은 여기에서 좀더 자세히 풀어봤습니다.

 

내년 분양권을 갖게될 예정이라면 주택수로 합산해서 총주택수가 조정지역인지를 확인하신뒤 양도세 세율구간을 적용하시면 되겠죠.

 

물론 조정지역내 해당사항이 있다면!의 경우이구요 현재 주택을 갖고있는 지역이 조정대상지역에 해당사항 없다면 위 중과세 되는 부분은 상관이 없습니다.

 

 

 

5. 분양권 주택수 산정 헷갈리는 부분 정리

 

1) 조정지여 다주택자 분양권의 양도소득세 기준 주택수 포함 시점을 언제로 봐야되나요? 

 

분양권의 취득일이 기준이며 분양권 계약체결일로 보시면 됩니다.

 

2) 아파트 2채 보유중이며 3년뒤 입주하게될 분양권까지 있는 상황입니다. 전부 조정지역인경우 주택수 산정은 어떻게 되나요? 

 

2021년 1.1 양도분 부터는 조정지역 다주택자의 경우 양도소득세 계산시 주택산정방법으로 분양권도 포함됩니다. 1세대 3주택은 중과세까지 적용되기 때문에 위 기본세율표에 3주택 중과세(30%)까지 합산하여 양도세를 계산하시면 됩니다.

 

 

 

 

3) 현재 상가주택1채와 주택1채 보유중이며 주택은 비조정지역입니다. 이경우에 비조정지역 분양권을 내년에 취득하게되면 1세대 3주택자가 되는건가요? 비조정지역이기때문에 주택수에 포함 되지 않는건지요? 

 

1세대3주택은 맞으시지만 조정대상지역 주택이 아니라면 양도세는 중과세 되지 않습니다. 즉, 양도세 계산시 분양권을 주택수에 포함시키는것은 조정지역일 경우이며 비조정지역이라면 세금이 크게부과되지 않습니다. 양도세계산방법은 위 기본 양도세율표를 참고하시면 됩니다.

 

 

 

 

4) 내년에 명의변경하는 분양권이 있습니다. 2021년부터는 다주택자 주택수 계산시 분양권도 들어간다고 하는데요,  본계약서 작성은 20년12월이고 명의변경은 21년1월중입니다. 이런경우 주택수에 포함되나요?

 

최초 분양자 : 계약일

명의변경시 : 잔금지급후 명의변경한날 

 

즉 명의변경을 하게되면 21년1월이 되므로 주택수에 포함시키면 됩니다.

 

 

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